????中經(jīng)記者郭陽琛張家振上海報道

????在嘉里建設（00683.HK）董事會主席、囤房行政總裁及執(zhí)行董事郭孔華花費1.17億元購入自家金陵華庭“豪宅”后，億元遇阻瑞慈醫(yī)療（01526.HK）也豪擲1.99億元拿下了上海市知名豪宅云錦東方的去化一套別墅。

????在房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)回暖之時，并存上海市高端住宅市場的上海市場火爆表現(xiàn)格外引人矚目。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，高端2025年前三季度，住宅上海市總價3000萬元以上的囤房商品住宅累計成交1524套，總價5000萬元以上的億元遇阻頂級住宅共成交674套，增幅高達27%，去化占全國11個重點城市總成交量的并存近八成。

????高端住宅總體火熱之下，上海市場上海市房地產(chǎn)市場也逐步分化。高端《中國經(jīng)營報》注意到，住宅一方面，囤房臨近年末，上海市迎來高端住宅供應高峰，綠城黃浦ONE、湯臣君品三期、金陵華庭三期、啟濱江等項目爭先推盤；另一方面，“日光”變得并不那么輕松，外灘瑞府和金茂璞元等項目陷入了二期認購率低于一期的困境。

????“如果說以前市場熱度是100度，現(xiàn)在相當于降到了90度，但并不能說上海市高端住宅市場就不‘燙’了?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)分析師盧文曦認為，當前，上海市高端住宅項目“開盤即日光”的時代已經(jīng)過去，這就要求開發(fā)商要在地段和產(chǎn)品上狠下功夫，提高品質(zhì)精準匹配購房者的需求。

????投資屬性受追捧

????11月4日，瑞慈醫(yī)療公告稱，其間接全資附屬公司上海瑞慈瑞鉑門診部有限公司（以下簡稱“瑞慈瑞鉑”）以總價約1.99億元購入上海市龍啟路377弄13幢40號的一個住宅單位，總建筑面積約570.06平方米。據(jù)此計算，瑞慈醫(yī)療購入的云錦東方別墅房源均價高達34.9萬元/平方米。

????龍啟路377弄即上海市徐匯濱江板塊的高端住宅項目云錦東方。瑞慈醫(yī)療公告顯示，瑞慈瑞鉑已向賣方上海東航置業(yè)有限公司支付初步訂金3000萬元，約1.69億元尾款將于11月30日前支付，購房款將由公司內(nèi)部資源撥付。

????上海市房屋管理局官網(wǎng)信息顯示，2025年9月28日，云錦東方三期取得預售許可證，推出最后22套聯(lián)排別墅，均價29.8萬元/平方米，戶型面積384—570平方米，結(jié)構(gòu)為地上四層及地下一層。

????對于此時入手上海市高端住宅的理由，瑞慈醫(yī)療方面認為，收購事項對公司而言是一項優(yōu)良的中長期投資。該住宅單元位于徐匯區(qū)，是上海市的核心商業(yè)及生活區(qū)之一。上海市為中國經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、貨運及科技創(chuàng)新的國際樞紐，具備經(jīng)濟蓬勃的優(yōu)勢及巨大的發(fā)展?jié)摿?，更提供了有利的投資環(huán)境。

????“鑒于該物業(yè)周邊的開發(fā)項目及上海市的發(fā)展，董事對該物業(yè)中長遠發(fā)展會有良好的資本增值潛力持樂觀態(tài)度?！比鸫柔t(yī)療方面進一步表示，收購事項將是優(yōu)良的投資機會，可為公司提供合理水平的回報。

????無獨有偶，10月31日，郭孔華與嘉里建設全資附屬公司上海卓妙置業(yè)有限公司簽訂協(xié)議，購買位于上海市黃浦區(qū)金陵華庭一套449平方米的四室房源，交易總價約為1.17億元。

????公告顯示，上述交易完成后，預計嘉里建設將獲得約2300萬元收益。出售該物業(yè)所得款項，將用作公司的一般營運資金。

????記者注意到，郭孔華是馬來西亞首富郭鶴年之子。而金陵華庭是嘉里建設上海金陵路城市更新項目的住宅部分，也是上海市2025年最受關注的高端住宅項目之一。此前，郭孔華表示，對上海市高端住宅項目獲得市場正面反應感到滿意。

????高端住宅迎“入市潮”

????在郭孔華高調(diào)買下自家產(chǎn)品的同時，金陵華庭三期推出最后40套高層房源，其中包括一套建面約730平方米的頂層復式。據(jù)悉，該批次房源過會均價20.6萬元/平方米，和上一批次相比，漲價約1000元/平方米。

????嘉里建設相關負責人告訴記者，此次推出的金陵華庭三期是T2“樓王”的一個單元，認籌時間為11月6—11日上午，首日認購便達到35組，并于11月16日下午正式開盤。

????今年3月和9月，金陵華庭前兩批房源分別實現(xiàn)“日光”，共計攬金超190億元。三期房源預計貨值約30億元，也就是說，金陵華庭2025年銷售額有望突破220億元。

????均價21萬元/平方米、單套最高售價超1.6億元，加之知名演員胡歌曾現(xiàn)場看房，位于衡復歷史文化風貌區(qū)的高福云境項目同樣備受關注。

????記者從上海萬科方面采訪了解到，10月18日，高福云境項目首開推出125套房源，收到190組認籌，認籌率約152%，開盤時間因此提前了一周。開盤首日，單套戶型面積近600平方米、總價1.3億—1.7億元的25套大平層全部售罄。

????地段和產(chǎn)品稀缺性，是這類頂級項目得以熱銷的關鍵。上海萬科相關負責人表示，在建筑高度嚴格受限的衡復風貌區(qū)，150米的超高層住宅十分稀缺。同時，高福云境住宅部分層高設定約3.5米，高于當前市場常規(guī)的3.1—3.3米。

????嘉里建設方面表示，高凈值人群對“抗周期核心資產(chǎn)”偏好，金陵華庭項目憑借外灘核心地段稀缺性、產(chǎn)品力優(yōu)勢及突出性價比，能夠多次開盤后短時間售罄，印證了上海市“頂豪”市場對核心區(qū)大戶型的強承接力，還以“日光”表現(xiàn)為區(qū)域高端住宅市場注入了強勁活力。

????臨近年末，上海市也迎來了高端住宅“上市潮”。位于浦東新區(qū)的湯臣君品三期“廷”推出49套別墅房源，總建面約455—626平方米，均價19.68萬元/平方米，較一期高出約3萬元/平方米，認購率高達153%；位于黃浦區(qū)的綠城黃浦ONE項目也迎來“首開”，過會均價約17萬元/平方米，認購率為139%。

????華潤置地曾經(jīng)創(chuàng)下“全國總價地王”的項目也即將入市。記者了解到，該項目名為?啟濱江，位于浦東新區(qū)后灘板塊，以“一線江景”為賣點。今年8月，華潤置地與上海南房集團共同拿下上述后灘與黃浦區(qū)余慶里組合地塊，總價244.7億元。其中，華潤置地付出的資金超220億元，后灘地塊也是組合“資產(chǎn)包”中的核心。

????華潤置地上海公司相關負責人告訴記者，啟濱江項目打造了約3500平方米的下沉藝術(shù)庭院、約2500平方米的會所場館和約110米的綠蔭地。項目預計11月迎來“首開”，最大戶型286平方米，擁有四房兩廳四衛(wèi)，通過無柱化設計，可最大限度俯瞰江景。

????市場分化，“日光盤”消退

????和高福云境、金陵華庭“億元大宅”供不應求不同，北外灘板塊的海泰北外灘正面臨去化遇阻問題。

????公開資料顯示，海泰北外灘項目涵蓋住宅、歷史保護建筑與酒店等多種業(yè)態(tài)，由三棟約160—170米的超高建筑組成。這不僅是浦西最高的住宅產(chǎn)品，還是上海市首家自帶停機坪的樓盤，總價區(qū)間為4200萬—1.48億元。

????記者了解到，該項目開發(fā)周期超過20年。2022年12月，項目首次取證并推出108套房源，均價14.5萬元/平方米，最大戶型620平方米；二批次于2024年12月取證，共推出43套房源，均價17萬元/平方米，主要是建面約554平方米的大平層。

????但由于得房率較低、周邊城市界面一般，海泰北外灘市場表現(xiàn)并不理想。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至11月12日，該項目151套房源售出80套，去化率約53%。其中，二期43套房源僅售出14套，去化剛過三成。

????今年3月，海泰北外灘與知名文旅品牌阿那亞達成合作，為海泰北外灘項目賦能。阿那亞“站臺”，讓海泰北外灘當月銷量躍升至19套，這是其自開盤以來創(chuàng)下的月銷記錄。但熱度并未持續(xù)太久，此后月銷量至今未能突破3套。

????與此同時，隨著高端住宅供應量攀升，單套總價約2000萬元的主流項目去化速度放緩，“日光”變得可遇而不可得。例如，11月8日正式開盤的綠城黃浦ONE項目，首批僅推出56套房源，主要戶型為155平方米和193平方米，大戶型仍有少量在售，整體去化約八成。

????北外灘板塊的外灘瑞府和金茂璞元也正遭遇認購熱度下滑問題。據(jù)悉，外灘瑞府項目認購率從一期的163%下降到二期的53.4%，金茂璞元項目認購率也從一期的157.6%下降到二期101.8%。

????9月14日，外灘瑞府項目“首開”推出119套房源，均價14.78萬元/平方米，當天便發(fā)布了慶?！叭展狻钡男麄骱?。但上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至11月12日，外灘瑞府一期仍有30套在售，去化率不足75%。相較之下，同期開盤的金陵華庭二期僅剩郭孔華自購的一套尚未網(wǎng)簽。

????20多天后，外灘瑞府項目加推了二期146套房源，均價上漲了約500元/平方米。一名外灘瑞府置業(yè)顧問告訴記者，二期項目戶型包括124平方米、165平方米、195平方米和240平方米，目前都有房源在售，可以直接購買。

????盧文曦分析稱，隨著上海市中心城區(qū)土地供應加快，高端住宅市場的供需矛盾已經(jīng)遠不如前兩年那么突出。無論是新房還是二手房，千萬級的產(chǎn)品供應相當充足。同時，現(xiàn)在二手房的議價空間較大，自然會導致市場需求分流。