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觀點(diǎn)網(wǎng) 此前出售事項(xiàng)獨(dú)家期屆滿前未達(dá)成最終協(xié)議，資產(chǎn)佳明集團(tuán)的難賣(mài)數(shù)據(jù)中心仍在尋求買(mǎi)家。
近期，佳明集團(tuán)據(jù)中佳明集團(tuán)控股發(fā)布公告稱，億港元打擬以52.5億港元整體出售旗下位于香港的包出四個(gè)數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目，包括荃灣的售香iTech Tower、葵涌iTech Tower2，港數(shù)以及粉嶺安居街的資產(chǎn)iTech Tower3.1，以及設(shè)于同區(qū)安福街的難賣(mài)iTech Tower3.2。
產(chǎn)城園區(qū)評(píng)論獲悉，佳明集團(tuán)據(jù)中佳明集團(tuán)曾于6月與一名潛在買(mǎi)方洽購(gòu)iTech Tower 3.1及3.2兩個(gè)數(shù)據(jù)中心，億港元打經(jīng)盡職審查過(guò)程，包出雙方未能就若干關(guān)鍵商業(yè)條款達(dá)成共識(shí)，售香且于獨(dú)家期屆滿前未達(dá)成最終協(xié)議。港數(shù)
目前，資產(chǎn)佳明集團(tuán)再與有意買(mǎi)方磋商收購(gòu)持有的全部四個(gè)數(shù)據(jù)中心，該交易同樣未正式落實(shí)。
佳明集團(tuán)稱，若潛在出售事項(xiàng)得以實(shí)現(xiàn)，預(yù)計(jì)大部分所得款項(xiàng)凈額將用于償還集團(tuán)的銀行借款，從而減少其大部分債務(wù)、降低其財(cái)務(wù)成本。
52.5億港元打包出售
此次交易分為兩部分。
一是以40.5億港元收購(gòu)Wellford Properties Holdings Limited（WPHL）全部股權(quán)，后者持有iTechTower2、3.1及3.2三座數(shù)據(jù)中心；二是以最高12億港元收購(gòu)偉豐置業(yè)有限公司（WPHL全資子公司）持有的iTech Tower1。
有資料顯示，交易完成后，WPHL將僅保留Tower2-3.2資產(chǎn)，而Tower1將獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。四座數(shù)據(jù)中心總建筑面積超25萬(wàn)平方米，其中Tower3.1已于2025年中竣工，Tower3.2預(yù)計(jì)2026年完工，當(dāng)前整體出租率約78%，租戶包括微軟亞洲研究院、香港交易所等機(jī)構(gòu)。
根據(jù)公告，有意買(mǎi)家是一家總部設(shè)于新加坡的數(shù)據(jù)中心投資及開(kāi)發(fā)公司，在亞太地區(qū)開(kāi)發(fā)及營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)中心。
據(jù)悉，此次報(bào)價(jià)較佳明集團(tuán)于2024年中期評(píng)估價(jià)折讓31%，但包含“分期付款+業(yè)績(jī)對(duì)賭”條款：首期支付20億港元，剩余款項(xiàng)根據(jù)數(shù)據(jù)中心上架率分階段支付。
佳明集團(tuán)表示，交易完成后將釋放約45億港元現(xiàn)金，優(yōu)先用于償還匯豐銀行、中銀香港等機(jī)構(gòu)的58億港元銀行貸款，預(yù)計(jì)每年可減少利息支出2.3億港元。
消息公布后，佳明集團(tuán)股價(jià)單日下跌5.17%。
摩根士丹利表示，交易價(jià)格反映香港數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)估值中樞下移——當(dāng)前市場(chǎng)平均資本化率從2023年的5.2%升至6.8%。
目前并不是一個(gè)出售物業(yè)的好時(shí)機(jī)，高息環(huán)境、經(jīng)濟(jì)放緩疊加市場(chǎng)低迷，出售物業(yè)套現(xiàn)并不是容易。
不過(guò)也有行業(yè)分析師認(rèn)為，佳明選擇的“整體出售+保留運(yùn)營(yíng)權(quán)”模式具有創(chuàng)新性：買(mǎi)方獲得物理空間，佳明集團(tuán)則可以通過(guò)管理合約持續(xù)獲取收益。
香港老牌公司自救之路
佳明集團(tuán)是一家老牌香港企業(yè)，旗下分為建筑業(yè)務(wù)、物業(yè)發(fā)展及數(shù)據(jù)中心物業(yè)租賃三大業(yè)務(wù)板塊，項(xiàng)目包括九龍商業(yè)綜合體、內(nèi)地住宅及土瓜灣矚目新盤(pán)“明雋”。
數(shù)據(jù)中心方面，截至2024/25財(cái)年期末，佳明集團(tuán)擁有iTech Tower 1及iTech Tower 2兩座數(shù)據(jù)中心，租賃業(yè)務(wù)的收益保持良好增長(zhǎng)，按年上升2.0%至2.743億港元。
年報(bào)顯示，位于新界粉嶺兩座在建的數(shù)據(jù)中心iTech Tower 3.1及iTech Tower 3.2施工進(jìn)展良好。iTech Tower 3.1的機(jī)電設(shè)備安裝和內(nèi)部裝修工程現(xiàn)正進(jìn)行中，計(jì)劃于2025年第3季度開(kāi)始分階段交付；iTech Tower 3.2的上蓋工程現(xiàn)正進(jìn)行中，計(jì)劃于2026年中分階段竣工。
從出售部分資產(chǎn)到整體出售，佳明集團(tuán)或是出于減輕債務(wù)壓力的考量。
該公司面臨著較為嚴(yán)重的債務(wù)壓力。
今年7月初，佳明集團(tuán)對(duì)外披露，已有約48億港元貸款違約，涉及銀行貸款約為27.47億港元已取得若干貸款方豁免，該集團(tuán)就違反事項(xiàng)繼續(xù)爭(zhēng)取其他貸款方豁免。
違約原因是此前佳明集團(tuán)于銀行簽的貸款協(xié)議，涉及到須持續(xù)滿足EBITDA、資本負(fù)債比率和流動(dòng)比率等財(cái)務(wù)要求。根據(jù)今年三月披露的財(cái)報(bào)，其財(cái)務(wù)要求未達(dá)標(biāo)即觸發(fā)違約條款。
根據(jù)該集團(tuán)披露的2024/25財(cái)年業(yè)績(jī)，期內(nèi)錄得凈虧損2.921億港元，而2023/24年度則錄得凈盈利2.985億港元。
虧損的主要原因在于受當(dāng)前香港房地產(chǎn)市場(chǎng)不利因素的影響。
佳明集團(tuán)稱，由凈溢利轉(zhuǎn)為凈虧損主要由于確認(rèn)發(fā)展中物業(yè)及持有作銷(xiāo)售的已建成物業(yè)的減值虧損1.807億港元；持作自用物業(yè)的減值虧損4540萬(wàn)港元；以及投資物業(yè)及發(fā)展中投資物業(yè)的公平值虧損1.207億港元。
截至2025年3月31日，佳明集團(tuán)未償還銀行貸款約52.29億港元，現(xiàn)金及銀行結(jié)余僅約1.802億港元。于3月31日，佳明集團(tuán)資本負(fù)債比率約213.6%；流動(dòng)比率為0.32倍。
該公司稱，正積極評(píng)估及推行一切可行策略，以降低集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債表的杠桿率，增加營(yíng)運(yùn)資金并加強(qiáng)長(zhǎng)期財(cái)務(wù)穩(wěn)定。
此次交易如若能順利完成，將有助于減少整體負(fù)債，改善財(cái)務(wù)狀況。但數(shù)據(jù)中心作為佳明集團(tuán)重要收入貢獻(xiàn)來(lái)源，以及具有市場(chǎng)前景的資產(chǎn)，剝離后或?qū)鹃L(zhǎng)期戰(zhàn)略產(chǎn)生一定影響。
