財(cái)聯(lián)社11月4日訊（記者 李潔）曾以405億元人民幣財(cái)富列入《胡潤(rùn)百富榜》的救贖朱孟依家族，旗下地產(chǎn)版圖正迎來(lái)一場(chǎng)大變革。合生
近期有市場(chǎng)消息稱(chēng)，創(chuàng)展合生創(chuàng)展集團(tuán)（00754.HK）已啟動(dòng)對(duì)珠光集團(tuán)的接盤(pán)家族全面接管計(jì)劃。
“合生正在接管珠光位于廣州的負(fù)債項(xiàng)目，主要原因是珠光整合朱氏珠光集團(tuán)債務(wù)壓力過(guò)大、多個(gè)項(xiàng)目停滯，地產(chǎn)在此背景下，救贖相關(guān)部門(mén)建議由合生創(chuàng)展接管珠光集團(tuán)的合生項(xiàng)目?！币晃唤咏仙鷦?chuàng)展方面人士告訴記者。創(chuàng)展
對(duì)此，接盤(pán)家族合生創(chuàng)展方面向記者表示，負(fù)債一切以公告為準(zhǔn)。珠光整合朱氏
分析人士告訴記者，地產(chǎn)這一動(dòng)作不僅牽動(dòng)兩大房企的救贖命運(yùn)，更意味著由朱氏家族構(gòu)建的“合生系、珠光系、珠江投資系”，或?qū)⒔y(tǒng)一歸于合生創(chuàng)展旗下。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，此次整體合并延續(xù)之前合生合并珠江投資的模式，即整體資產(chǎn)和債務(wù)的吸收合并后，進(jìn)行資產(chǎn)重整，將家族優(yōu)勢(shì)運(yùn)營(yíng)能力集中，以適應(yīng)新的房地產(chǎn)發(fā)展模式，將合生在產(chǎn)品建造、運(yùn)營(yíng)能力上的優(yōu)勢(shì)延展到被合并的公司，通過(guò)滾動(dòng)存量?jī)?chǔ)備土地和項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，進(jìn)而推動(dòng)債務(wù)的償還。
“家族資源整合是把雙刃劍，做得好能形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，做不好則可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。合生系能否穿越周期，關(guān)鍵要看這次整合能否落地見(jiàn)效。”易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
珠光陷經(jīng)營(yíng)困局
本次推進(jìn)接管的背后，是珠光集團(tuán)面臨日趨嚴(yán)峻的經(jīng)營(yíng)困境。
公開(kāi)信息顯示，珠光集團(tuán)部分員工已遭遇超過(guò)4個(gè)月的工資拖欠，旗下黃浦區(qū)宏崗舊改、海珠區(qū)瀝滘村改造等項(xiàng)目曾因資金鏈斷裂陷入停滯，其中瀝滘村項(xiàng)目還因拖欠村民超一年臨遷費(fèi)以及復(fù)建區(qū)停工等，引發(fā)了村民投訴。
”合生集團(tuán)與珠光集團(tuán)的合并計(jì)劃已經(jīng)開(kāi)始，目前是先進(jìn)行項(xiàng)目移交，而總部預(yù)計(jì)會(huì)由合生創(chuàng)展的班底牽頭整合?！吧鲜鼋咏仙鷦?chuàng)展人士透露。
分析人士認(rèn)為，合生創(chuàng)展與珠光集團(tuán)合并的背后，是朱孟依家族內(nèi)部地產(chǎn)資源的整合重組，二者存在深厚的親緣淵源與歷史關(guān)聯(lián)。
據(jù)悉，朱氏家族的地產(chǎn)布局始于上世紀(jì)90年代，創(chuàng)始人為朱孟依，而朱氏三兄弟各自掌舵相關(guān)企業(yè)，形成了分工明確又相互關(guān)聯(lián)的商業(yè)矩陣。排行老二的朱孟依作為核心人物，創(chuàng)辦了合生創(chuàng)展與珠江投資兩大地產(chǎn)巨艦，奠定了家族在行業(yè)的核心地位；三弟朱慶伊則于1996年創(chuàng)立珠光集團(tuán)，深耕廣州城市更新領(lǐng)域，通過(guò)“舊改+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”模式運(yùn)作，參與多項(xiàng)廣州舊改項(xiàng)目；大哥朱拉伊掌管新南方集團(tuán)，橫跨房地產(chǎn)、酒店、中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)和能源四領(lǐng)域，形成了“地產(chǎn)為主、多元協(xié)同”的家族商業(yè)格局。
其中，珠光集團(tuán)自成立以來(lái)，打造了珠江新城潭村改造等多個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目，截至目前在全國(guó)仍手握十幾個(gè)在售項(xiàng)目。截至2025年6月30日，其土地儲(chǔ)備合約73萬(wàn)平方米。
從珠光控股的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)可看出，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，珠光集團(tuán)近幾年已陷入資金困局。
作為珠光集團(tuán)旗下上市公司，珠光控股（01176.HK）2022年至2024年連續(xù)三年錄得虧損，累計(jì)虧損超50億港元，其中2024年母公司擁有人應(yīng)占虧損達(dá)34.12億港元，較2023年大幅激增318.7%。
在收入端，這家上市公司同樣承受不小的壓力。2024年珠光控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入15.85億港元，同比減少31.2%；2025年中期業(yè)績(jī)雖顯示營(yíng)收同比增長(zhǎng)102.64%至14.66億港元，但歸母凈利潤(rùn)仍虧損2.13億港元。
債務(wù)償還，成為該公司不得不面臨的一個(gè)關(guān)鍵壓力。截至2025年中期，珠光控股總負(fù)債攀升至301億港元，其中銀行及其他借款約144.79億港元，約98.1%、0.6%、0.6%分別須于一年內(nèi)或按要求、第二年、第三年至第五年償還。
然而，截至2025年6月30日，其現(xiàn)金及銀行結(jié)余僅為0.15億港元，在手現(xiàn)金完全無(wú)法負(fù)債一年內(nèi)到期債務(wù)。
從“華南五虎”到家族整合
相較于珠光集團(tuán)的嚴(yán)重虧損，合生創(chuàng)展雖然保持相對(duì)穩(wěn)健，但也面臨虧損及現(xiàn)金流壓力。
作為朱孟依1992年在香港創(chuàng)立的核心企業(yè)，合生創(chuàng)展曾是國(guó)內(nèi)第一家“百億房企”（2004年銷(xiāo)售額破百億），一度與恒大、碧桂園等房企并稱(chēng)“華南五虎”。但因早年堅(jiān)持“慢周轉(zhuǎn)”戰(zhàn)略，規(guī)模逐漸掉隊(duì)，曾飽受業(yè)內(nèi)質(zhì)疑。
近幾年以來(lái)，在第二代掌門(mén)人朱桔榕接手后，合生創(chuàng)展因舊項(xiàng)目變現(xiàn)難度加大，轉(zhuǎn)而實(shí)行快周轉(zhuǎn)模式，卻又導(dǎo)致有息債務(wù)攀升、流動(dòng)性緊張。
財(cái)報(bào)顯示，2025年上半年，合生創(chuàng)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額59.46億元，同比大幅減少53%；股權(quán)持有人應(yīng)占虧損達(dá)17.32億港元，業(yè)績(jī)下滑態(tài)勢(shì)明顯。
與此同時(shí)，其現(xiàn)金流也較為緊張。記者了解到，與珠江集團(tuán)一樣，其員工自7月起已被拖欠工資4個(gè)月。
“從2023年就開(kāi)始有延遲發(fā)工資的情況，但是不頻繁，2024年也是斷斷續(xù)續(xù)，到今年拖欠工資情況更嚴(yán)重了。”一位合生創(chuàng)展員工告訴記者，公司需要用錢(qián)的地方太多，債務(wù)壓力也很大，員工工資發(fā)放只能排在后面。
財(cái)報(bào)顯示，于2025年6月30日，合生短期銀行及其他借款總額為220億港元，而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為80億港元。
此外，截至今年上半年，其未能按約定還款日期償還本金及利息合計(jì)8.46億港元的若干借款(“違約借款”)，該等違約事件進(jìn)而導(dǎo)致合計(jì)75.6億港元的若干銀行及財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)借貸觸發(fā)交叉違約。
如今合生創(chuàng)展接連合并珠江投資、珠光集團(tuán)等關(guān)聯(lián)公司，對(duì)于此次整合，業(yè)內(nèi)觀(guān)點(diǎn)呈現(xiàn)“機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存”的判斷。
“珠光集團(tuán)在全國(guó)各地?fù)碛卸鄠€(gè)城市更新項(xiàng)目，積累了大量舊改資源，這些舊改資源對(duì)合生創(chuàng)展而言，無(wú)疑是重要的土地儲(chǔ)備補(bǔ)充?！眹?yán)躍進(jìn)稱(chēng)。
李宇嘉也表示，珠光地產(chǎn)業(yè)務(wù)聚焦舊改板塊，近幾年來(lái)面臨因地產(chǎn)下行導(dǎo)致回籠現(xiàn)金流難以支撐回遷安置和項(xiàng)目推進(jìn)，但就項(xiàng)目本身情況來(lái)說(shuō)，瀝滘村和宏崗村兩個(gè)項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)比較突出。
“將珠光合并到合生，可以利用合生充裕的現(xiàn)金流、良好的市場(chǎng)印象而盡快盤(pán)活這兩個(gè)項(xiàng)目。而瀝滘村已經(jīng)歷十幾年的改造期，即將進(jìn)入回籠現(xiàn)金流的重要時(shí)期。”李宇嘉表示。
不過(guò)，一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師提醒，合生創(chuàng)展需要警惕風(fēng)險(xiǎn)?！笆紫仁莻鶆?wù)處置風(fēng)險(xiǎn)，珠光集團(tuán)301億港元負(fù)債若處理不當(dāng)，將拖累合生創(chuàng)展的財(cái)務(wù)狀況。其次，項(xiàng)目盤(pán)活風(fēng)險(xiǎn)，部分停滯項(xiàng)目涉及復(fù)雜的村民關(guān)系與法律糾紛，重啟難度可能會(huì)超出預(yù)期?！?/p>
就此，李宇嘉也指出，整合之后，接下來(lái)將對(duì)合生創(chuàng)展形成不小的考驗(yàn)：新房市場(chǎng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，即便是高端的漫云系列，也面臨著去化難的問(wèn)題。其是否能在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境中取得業(yè)績(jī)，盤(pán)活資產(chǎn)，成為能否成功化解債務(wù)的關(guān)鍵。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于合生創(chuàng)展而言，合并只是第一步，后續(xù)的債務(wù)處置、項(xiàng)目盤(pán)活與管理整合更考驗(yàn)真功夫。在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的背景下，朱氏家族能否憑借此次整合“穿越周期”，尚待市場(chǎng)檢驗(yàn)。
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