在這段時(shí)間內(nèi)，數(shù)今收紅幾乎所有項(xiàng)目均下跌，日險(xiǎn)部分跌幅接近10%。場冰跌幅居前的火兩項(xiàng)目不乏業(yè)績穩(wěn)定、此前表現(xiàn)較好的六連陰消費(fèi)中心REITs和保障房REITs。

圖：區(qū)間跌幅居前的指終結(jié)重天REITs項(xiàng)目

在價(jià)格下跌的日險(xiǎn)同時(shí)，REITs二級(jí)市場的場冰成交活躍度不斷探底。數(shù)據(jù)顯示，火兩9月REITs市場日均換手率只有0.48%，六連陰為一年多來新低。指終結(jié)重天進(jìn)入10月，數(shù)今收紅REITs市場日換手率一度不足0.4%。

圖：REITs市場日換手率

YY評(píng)級(jí)的團(tuán)隊(duì)指出，REITS二級(jí)市場成交活躍度和成交價(jià)格整體下行，一方面為受到債券市場回調(diào)、權(quán)益市場走強(qiáng)的影響，需關(guān)注市場風(fēng)險(xiǎn)偏好邊際變化和REITS市場價(jià)格修復(fù)機(jī)會(huì)。另一方面為前期市場較熱階段，部分產(chǎn)品價(jià)格有所高估。

權(quán)益市場進(jìn)入10月后結(jié)束單邊上行，滬指在3900點(diǎn)上下震蕩。另外，債市有所回暖，10年國債收益率小幅震蕩下行，由1.80%上方回到1.76%左右，但REITs市場未能跟隨利率修復(fù)。

國泰海通固收分析師劉玉認(rèn)為，保障房與消費(fèi)板塊領(lǐng)跌表明，價(jià)格貴仍是當(dāng)前制約REITs市場企穩(wěn)的關(guān)鍵因素。REIT市場持續(xù)陰跌壓制市場情緒，體現(xiàn)為交易活躍度的下降以及近期REIT市場與利率行情脫錨。

連續(xù)下跌后，中金公司固收研究團(tuán)隊(duì)觀察到REITs估值比價(jià)壓力有所緩和。經(jīng)營權(quán)REITs市值加權(quán)中債IRR、產(chǎn)權(quán)REITs市值加權(quán)年化分派率與十年期國債到期收益率利差均走闊，同時(shí)產(chǎn)權(quán)REITs分派率與中證紅利指數(shù)股息率的負(fù)息差收窄。

與二級(jí)市場逐漸冷清形成對(duì)比的是，REITs一級(jí)市場依然火熱。上周，華夏中海商業(yè)REIT、中信建投沈陽國際軟件園REIT同時(shí)發(fā)售，均1天結(jié)束募集。中海商業(yè)REIT網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)達(dá)320.47倍，創(chuàng)歷史新高，沈陽國際軟件園REIT網(wǎng)下及公眾認(rèn)購倍數(shù)也分別有83.3倍、247.5倍。

YY評(píng)級(jí)認(rèn)為，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等認(rèn)可度較好的資產(chǎn)類型，一級(jí)認(rèn)購熱度普遍較高但上市首日漲幅有所下降。一級(jí)打新需關(guān)注市場整體熱度和產(chǎn)品底層資產(chǎn)質(zhì)量，存在一級(jí)認(rèn)購倍數(shù)過高拉低打新收益和上市首日漲幅不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于后續(xù)市場節(jié)奏，中金公司固收研究團(tuán)隊(duì)建議REITs欠配機(jī)構(gòu)可開始關(guān)注市場承接力度情況。近期長端利率有所企穩(wěn)、權(quán)益市場紅利風(fēng)格有所抬頭，而中證REITs全收益指數(shù)下破1050點(diǎn)（4月底、8月中旬的反彈起點(diǎn)區(qū)域）的重要支撐位后成交活躍度有回暖跡象。

今日，REITs市場成交5.53億元，成交換手率恢復(fù)到了0.52%。

中金公司固收研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，市場筑底過程中蘊(yùn)藏低位吸籌機(jī)會(huì)，月底三季報(bào)情況仍吸引市場關(guān)注。

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