融創(chuàng)、近萬進出碧桂園化債破局

　　融創(chuàng)中國和碧桂園近期相繼完成境外債務重組，億債成為本輪房企化債進程中的險房標志性案例。

　　11月5日，企提融創(chuàng)中國宣布所有境外債務重組計劃的速化生效條件已全部達成，即日起正式生效。近萬進出這也意味著，億債融創(chuàng)中國95.5億美元境外債務實現(xiàn)了實質(zhì)性清零。險房

　　在融創(chuàng)中國發(fā)布境外債務重組的企提第二日，碧桂園也發(fā)布了其境外債務重組情況。速化公告顯示，近萬進出碧桂園1270億元境外債重組方案獲通過，億債采用“現(xiàn)金回購+股權(quán)工具+新債置換+實物付息”的險房多元組合方式。據(jù)測算，企提此次重組將削減有息負債約840億元，速化新債務工具融資成本大幅降至1%—2.5%，最長債務期限延長至11.5年。

　　“碧桂園未來5年內(nèi)無集中兌付壓力，為經(jīng)營恢復提供了寶貴緩沖期?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水表示，這種從債務規(guī)模、期限、成本三方面系統(tǒng)性重塑財務結(jié)構(gòu)的做法，為其他出險房企提供了可借鑒的樣本。

　　據(jù)北京商報記者不完全統(tǒng)計，近期完成境內(nèi)及境外債重組的企業(yè)有融創(chuàng)中國、富力、奧園、遠洋、時代中國、龍光、旭輝控股。完成境外債重組的企業(yè)有中梁、當代等。境外債重組獲批的企業(yè)有佳兆業(yè)、金輪天地、禹洲地產(chǎn)、世茂、綠地、碧桂園等。近幾年，已經(jīng)有華晨地產(chǎn)、新華聯(lián)和金科完成重整。霍煤龍興房地產(chǎn)公司重整和協(xié)信遠創(chuàng)重整已經(jīng)獲得法院批準，目前在執(zhí)行階段。

　　劉水指出，截至目前，21家出險房企債務重組、重整獲批及完成，化債總規(guī)模約合1.2萬億元，帶動近2萬億元有息負債進入安全期，極大減輕了這些企業(yè)在短期內(nèi)公開債務償還壓力，為其他有息債務展期創(chuàng)造了有利條件?！俺鲭U房企債務重組及重整獲批，將加速整體房地產(chǎn)風險出清進程?！眲⑺M一步表示。

　　中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，當前房企近2萬億元有息負債短期進入安全期，有效降低了債務違約預期，為房地產(chǎn)行業(yè)信心修復奠定基礎(chǔ)。債務風險緩解后，房企可更集中精力推進保交樓與按期交房工作，進而提振市場購房意愿、改善銷售表現(xiàn)，形成健康平穩(wěn)的行業(yè)正向循環(huán)。

　　削債與展期成主流選擇

　　在本輪化債浪潮中，房企普遍采用債轉(zhuǎn)股、以資抵債、全額長展期等方式，核心目標是通過削債降低實際債務負擔，優(yōu)化資產(chǎn)負債表。

　　北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，從已公開的境外債重組方案來看，各家企業(yè)削債比例在40%—70%之間。其中龍光境外債削債比例達70%，旭輝控股、佳兆業(yè)、奧園、禹州、世茂等企業(yè)削債比例均超過50%。高比例的債務削減，顯著緩解了企業(yè)的財務壓力。

　　除融創(chuàng)中國、碧桂園等頭部房企外，其他出險房企的化債工作也在持續(xù)推進?；幽昃惩鈧亟M方案獲75%以上債權(quán)人通過；金科完成董事會換屆改選，并獲重整投資人提供2.5億元借款；南國置業(yè)擬向控股股東出售地產(chǎn)開發(fā)及租賃主業(yè)資產(chǎn)，通過資產(chǎn)變現(xiàn)化解債務。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，多家出險房企密集推進債務重組并取得進展，對房地產(chǎn)行業(yè)風險出清具有顯著積極意義?！斑@本身就是房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的重要體現(xiàn)。債務重組不僅有助于房企緩解短期償債壓力，避免破產(chǎn)風險，更重要的是維護了市場穩(wěn)定，使保交房等工作能夠更有力推進?！?/p>

　　輕資產(chǎn)模式成化債后共識

　　獲得債務喘息空間的出險房企，正在加速向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，這已成為目前行業(yè)的共識。

　　北京商報記者注意到，旭輝控股方面在集團成立25周年時宣布啟動“二次創(chuàng)業(yè)”，全面轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)低負債、高質(zhì)量的新發(fā)展模式。此外，金科重整后計劃定位為以科技創(chuàng)新和運營管理為核心能力的不動產(chǎn)綜合運營商，聚焦“投資管理、開發(fā)服務、運營管理、特殊資產(chǎn)”四大業(yè)務板塊。

　　劉水分析認為，出險房企即便完成債務重組，資產(chǎn)負債表仍存調(diào)整壓力。而輕資產(chǎn)業(yè)務因無需大量資本投入、不新增有息負債的特性，成為企業(yè)“失血”后低成本恢復“造血”能力的關(guān)鍵路徑。

　　“出險房企積累的產(chǎn)品力、品牌影響力及成熟的開發(fā)運營團隊、管理標準等核心能力并未消失，將這些能力遷移至存量資源盤活，是適配行業(yè)轉(zhuǎn)型的發(fā)展選擇。”劉水補充道，“當前行業(yè)正從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量運營，物業(yè)、資產(chǎn)管理等輕資產(chǎn)賽道具備廣闊市場空間?！?/p>

　　業(yè)內(nèi)專家一致認為，債務重組只是“輸血”，解決暫時的流動性危機，而根本出路在于恢復企業(yè)自身的“造血”能力。只有將債務重組與企業(yè)轉(zhuǎn)型升級緊密結(jié)合，才能真正實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

　　隨著碧桂園、融創(chuàng)中國等頭部房企化債工作取得實質(zhì)性進展，房地產(chǎn)行業(yè)風險出清進入加速階段。多元化的化債手段不僅減輕了企業(yè)債務負擔，也為行業(yè)轉(zhuǎn)型贏得了寶貴時間。在政策支持和市場自發(fā)性調(diào)整的雙重作用下，房地產(chǎn)行業(yè)正逐步構(gòu)建起持續(xù)健康發(fā)展的新格局。

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