炒股就看金麒麟分析師研報，從超產新權威，元化專業(yè)，房地及時，從超產新全面，元化助您挖掘潛力主題機會！房地
近日，從超產新融創(chuàng)中國及碧桂園境外債務重組邁過最難一關，元化分別削減約96億美元和117億美元債務。房地據(jù)中指研究院監(jiān)測，從超產新截至目前，元化21家出險房企債務重組、房地重整獲批及完成，從超產新化債總規(guī)模約1.2萬億元。元化
在筆者看來，房地此次萬億元級化債的核心突破在于從“債務展期”轉向“實質削債”，出險房企通過債轉股、資產抵債等多種創(chuàng)新方式削債（部分企業(yè)削債比例高達70%），不僅顯著減輕短期償債壓力，改善行業(yè)資產負債表，更讓行業(yè)風險出清邁入新階段。但與此同時，也必須清醒認識到，債務重組只是暫時解決流動性危機，是“止血”而非“痊愈”。房地產行業(yè)的真正新生之路，要著眼于將化債與經(jīng)營轉型相結合，多線并行創(chuàng)收，恢復企業(yè)自身“造血”能力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
全力沖刺“保交付”，筑牢經(jīng)營根基?；瘋c保交付，在較早時期是出險房企將有限資源投向哪里的兩難選擇?；瘋ぷ鳙@得關鍵性突破后，房企的首要工作變得愈發(fā)明晰，即保交付。
眼下，品質交付已晉級為評估出險房企乃至所有房企經(jīng)營是否處于正軌的核心指標。保交付，是房企不可推卸的責任，更是重建企業(yè)和市場信任的“生命線”，部分自救能力較強的房企已意識到，只有保證交付質量，才能真正擁有“活下去”的客戶根基，確保項目交付的連續(xù)性與穩(wěn)定性，才能談未來發(fā)展之路。這項工作的順利完成，對于護住房企可持續(xù)經(jīng)營命脈、恢復市場信心乃至穩(wěn)民生都至關重要。
完成保交付目標，僅僅靠債務重組減緩資金壓力是不夠的，企業(yè)仍需想更多辦法籌措資金，比如通過盤活存量資產等方式，拓寬變現(xiàn)渠道。
改善現(xiàn)金流對出險房企而言，難度大但緊迫性更強。在沒有增量投資變現(xiàn)的背景下，盤活、銷售和運營存量資產，尤其是重資產如何快速變現(xiàn)以及利用政策工具尋求專業(yè)協(xié)助，讓“沉睡”資產“醒”過來，是關鍵。
政策層面，各地城市房地產融資協(xié)調機制“白名單”為合規(guī)項目提供融資保障。完成債務重組后，出險房企可以更關注并積極爭取進入“白名單”，逐步重啟各地項目開發(fā)建設以及銷售，間接緩解整體壓力。
市場層面，資產管理公司（AMC）的深度參與是重要助力。對于債務結構特別復雜的企業(yè)，可以考慮引入AMC參與重整，利用其專業(yè)經(jīng)驗處理不良資產，并為引入其他戰(zhàn)略投資者創(chuàng)造條件。以金科股份化債1470億元的重整案為例，長城資產以“產業(yè)投資人+財務投資人”雙重身份介入，通過收購不良債權、注入增量資金、優(yōu)化項目運營等方式，成功盤活重慶威斯勒等停工項目，這種“AMC+地方國企+市場化資本”的紓困范式，核心在于開創(chuàng)“司法重整+戰(zhàn)投賦能+業(yè)務轉型”風險出清樣本，實施“汰舊、取新、強鏈”轉型路徑，為行業(yè)盤活存量資產提供可借鑒經(jīng)驗。
當然，不是所有出險房企都能走這一重整模式，自救能力較強的房企在推進債務重組之際，已在積極創(chuàng)收，努力重構經(jīng)營模式。
例如，轉向輕資產運營，開拓多維增長空間。在債務重組過程中或者完成債務重組后，碧桂園等多數(shù)房企都將戰(zhàn)略重心轉向代建、物業(yè)管理等輕資產且有穩(wěn)定現(xiàn)金流進賬的業(yè)務，嘗試探尋新發(fā)展機遇。
這類業(yè)務不需要大規(guī)模資本投入，一能有效控制負債規(guī)模；二能將積累多年的產品開發(fā)經(jīng)驗、品牌影響力變現(xiàn)；三能覆蓋項目、企業(yè)管理團隊經(jīng)營支出。當然，這些業(yè)務短期內難以替代傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務，利潤率空間也不大，但代表著行業(yè)從增量開發(fā)向存量運營轉型的未來發(fā)展方向。
隨著房地產市場進入深度調整期，出險房企之外，優(yōu)質房企也在多維度開拓新業(yè)績增長點，試圖用新打法構建新發(fā)展模式。比如，商業(yè)賽道中，今年以來全國消費增勢良好，持有購物中心數(shù)量多、運營能力強的房企，正在努力打造商業(yè)地產“新引擎”，并通過REITs（不動產投資信托基金）等多元融資渠道破解重資產運營難題。再比如，物管行業(yè)已從外延式擴張走向內生型增長新階段，物管公司回歸服務主業(yè)，將AI深度嵌入決策、客服、供應鏈等業(yè)務環(huán)節(jié)，實現(xiàn)降本增效。此外，還有地產商正結合自身資源稟賦，加大在產業(yè)園、物流、養(yǎng)老等新賽道的投入。
破繭方能重生。歷經(jīng)近4年的洗牌調整，這場萬億元級化債，不僅是風險化解的里程碑，更是行業(yè)轉型的新起點。未來，立足城市內涵式發(fā)展和城市更新大場景，房地產市場投資邏輯將以注重經(jīng)營質量和可持續(xù)發(fā)展能力為核心準繩，房企將加速從“開發(fā)驅動”向“運營驅動”轉型，推動整個房地產行業(yè)構建新發(fā)展生態(tài)。
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