房東：“他欠我房租不給，租客租我扔他東西怎么了？欠房”
法官：“這么做是違法的。”
房屋租賃糾紛中，何房承租人逾期支付租金甚至失聯(lián)，東反房東“無奈之下”自行打開門鎖，賠萬將租客留置于屋內(nèi)的租客租物品清空、丟棄，欠房房東的何房做法合法嗎？近日，陜西省西安市碑林區(qū)人民法院辦理的東反一起案件給出了答案。
2023年10月，賠萬王先生與房東簽訂了《房屋租賃合同書》，租客租由房東將自己所有的欠房房屋租賃給王先生辦公使用，租期一年，何房租金每月2500元，東反兩個月支付一次，賠萬并約定違約金。此外，還約定合同終止或解除后，房東有權(quán)收回房屋，并有權(quán)進(jìn)入房屋，將王先生在屋內(nèi)的物品清理且不承擔(dān)保管房屋物品責(zé)任。
圖為王先生與房東簽訂的《房屋租賃合同書》（部分）。
合同簽訂后，王先生交納租金及物業(yè)費(fèi)至2024年3月，之后未再繼續(xù)交納。
2024年4月1日，房東向王先生催要房屋租金未果后，于4月23日收回房屋并自行將其留在屋內(nèi)的筆記本電腦、打印機(jī)、紫砂茶具及紀(jì)念章等物品全部丟棄。王先生發(fā)現(xiàn)后，多次與房東溝通索要物品無果，遂將對方告上法庭。
“他欠我房租不給，我扔他東西怎么了？”法庭上，房東覺得自己很委屈。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，王先生作為承租方，應(yīng)依約按時交納房屋租金；該房東作為案涉房屋的權(quán)利人，在王先生未及時交納租金的情況下，應(yīng)當(dāng)依法合理行使權(quán)利解決糾紛。房東在未通知王先生到場的情況下，擅自進(jìn)入案涉房屋，強(qiáng)行騰退房屋，并將王先生在承租房屋內(nèi)的經(jīng)營設(shè)施及物品搬走，侵犯了王先生的合法權(quán)益。
法院遂依法判決，該房東應(yīng)向王先生返還筆記本電腦、打印機(jī)、紀(jì)念章獎?wù)碌?，如不能返還則賠償王先生17700元。因王先生逾期交納租金，所以王先生要求房東退還押金的訴訟請求，法院不予支持。一審判決作出后，該房東不服提出上訴，二審法院駁回上訴，維持原判，判決現(xiàn)已經(jīng)發(fā)生法律效力。
欠租屬違約 棄物乃侵權(quán)
從法律上來講，王先生欠房東房租和房東扔掉王先生放在房屋內(nèi)的物品各屬于什么性質(zhì)的法律行為？
本案承辦法官蒲暉向《法治日報(bào)》記者表示，從法律視角審視，租客欠租是一種違約行為，屬于經(jīng)濟(jì)糾紛，而房東扔?xùn)|西是在故意破壞或非法處理他人的合法財(cái)產(chǎn)，屬于侵權(quán)行為。
本案中，王先生雖因逾期支付租金對房東負(fù)有金錢債務(wù)，構(gòu)成了違約，但這僅屬于債權(quán)債務(wù)糾紛。而王先生對其留置于屋內(nèi)的筆記本電腦等物品享有所有權(quán)。房東作為債權(quán)人，其權(quán)利僅限于請求王先生履行支付租金的義務(wù)，或依據(jù)合同約定及法律規(guī)定追究其違約責(zé)任，如解除合同、要求支付違約金等。房東的債權(quán)效力，并不能賦予其直接處置王先生所有物的權(quán)利。其未經(jīng)所有權(quán)人王先生同意，擅自闖入并丟棄王先生物品的行為，直接侵犯了王先生的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。
“簡單來說，租客欠租屬于經(jīng)濟(jì)糾紛，房東可以通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁或者起訴到法院等方式去解決。房東擁有房子的所有權(quán)，該權(quán)利受法律保護(hù)，但租客通過租賃合同，在租期內(nèi)獲得了房子的使用權(quán)，當(dāng)租客違約時，房東可以收回房子的使用權(quán)，但房東沒有權(quán)利去處置租客擁有所有權(quán)的個人物品?！逼褧煴硎?。
約定有效非任意 處置失當(dāng)仍擔(dān)責(zé)
記者采訪時了解到，生活中，房屋租賃合同中常有約定：如果承租人逾期支付租金，出租人則有權(quán)要求承租人在規(guī)定時間內(nèi)騰退房屋。如承租人沒有按期交回房屋，出租人有權(quán)清理承租人遺留在租賃房屋內(nèi)的物品。那么，這類條款是否有效？
蒲暉介紹，民法典第一百四十三條規(guī)定：“具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。”約定如果均符合以上條件，則一般認(rèn)定為有效。
“盡管約定有效，但法院判斷房東處理租客留下的東西算不算侵權(quán)，仍然會考慮一些因素，比如，物品的價值，對于價值較高或可能蘊(yùn)含重大紀(jì)念意義的物品，房東如隨意丟棄導(dǎo)致毀損滅失，法院會依據(jù)物品的價值確定賠償范圍；房東是否先通過其他合法手段維護(hù)自己的權(quán)益，有沒有先去法院起訴租客；房東處理東西前有沒有提前通知租客，處理過程中有沒有盡到妥善保管的責(zé)任等?！痹谄褧熆磥恚呐潞贤飳懨髁恕坝馄诓话嵋暈榉艞墶?，也不代表房東就能隨意處理租客的東西。
蒲暉表示，值得注意的是，這類問題也需要基于民事租賃與商事租賃的性質(zhì)差異進(jìn)行判斷。商事租賃的雙方均為具備專業(yè)判斷能力的商事主體，租賃行為服務(wù)于經(jīng)營目的。為尊重商事活動中的意思自治，若合同中明確約定了合理的通知期、財(cái)物處置程序及風(fēng)險分配規(guī)則，該條款的效力可能會獲得認(rèn)可。商事租賃中合同約定在符合公平原則的前提下，可為雙方提供更明確的預(yù)期和操作空間。
權(quán)利行使有邊界 依法救濟(jì)是正道
那么，遇到租客欠租失聯(lián)，房東該怎么辦？
蒲暉表示，如果租賃合同到期或解除后，遇到騰房僵局，房東可以通過微信、短信、書面函件等可以留存證據(jù)的方式，向租客催繳租金，并明確告知若逾期不交將解除合同，保留好所有溝通記錄。
蒲暉提醒，如果出租人迫切需要收回房屋再次出租的，收回房屋時，絕不能任意處置屋內(nèi)物品。正確的做法是在社區(qū)工作人員、物業(yè)、民警或律師等的見證下，對屋內(nèi)的所有物品進(jìn)行仔細(xì)清點(diǎn)、錄像、拍照、造冊列表，讓見證人簽字并注意妥善保管。同時，書面告知承租人遺留物品的位置及保管人、聯(lián)系方式等信息，通知租客在限期內(nèi)前來領(lǐng)取物品，產(chǎn)生的保管費(fèi)用可向租客追償。
法律是維護(hù)社會秩序的基石，它保護(hù)每一個人的合法權(quán)利。但權(quán)利的行使是有邊界的，“以錯糾錯”不可取，依法救濟(jì)才是正道。
