轉(zhuǎn)自：每日經(jīng)濟新聞

寶能旗下160套房被拍賣，寶能被拍位于深圳核心區(qū)域，旗下小區(qū)掛牌均價10.58萬元/平方米

　　每經(jīng)記者｜陳榮浩

　　11月14日，套房國內(nèi)頭部信托機構中信信托將姚振華旗下寶能城有限公司一筆14.08億元的賣位不良債權公開掛牌處置，引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛關注。于深域

　　此次處置的圳核債權包含借款本金10億元、剩余利息2.265億元及其他費用1.816億元，心區(qū)抵押物為深圳市南山區(qū)留仙大道北側(cè)寶能城花園(東區(qū))三期工程中的寶能被拍160套房產(chǎn)，房產(chǎn)產(chǎn)權屬性為“商住混合用地/商業(yè)”。旗下

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者(以下簡稱“每經(jīng)記者”)注意到，套房上述位于深圳核心區(qū)域的賣位房產(chǎn)已存在二押、三押、于深域四押及司法查封等多重權利限制。圳核

　　據(jù)披露，心區(qū)中信信托已就該筆債權向深圳市中級人民法院提起訴訟，寶能被拍訴求包括判令債務人支付回購價款、特定資產(chǎn)收益款及違約金等相關費用，并主張對抵押物拍賣變賣價款享有優(yōu)先受償權，同時要求寶能地產(chǎn)和寶能控股承擔連帶清償責任。目前，該案已進入一審程序，預計2025年四季度開庭審理。

　　值得一提的是，作為債權處置方，中信信托此次采用了“不預設轉(zhuǎn)讓底價但設置保留底價”的網(wǎng)絡競價規(guī)則。而作為被拍賣的寶能方，每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年以來寶能系已有多筆股權、資產(chǎn)被處置。

160套房“不預設底價”拍賣

　　本次債權所涉抵押物為寶能城有限公司名下位于深圳市南山區(qū)留仙大道北側(cè)寶能城花園(東區(qū))三期工程中的160套房產(chǎn)。

　　上述債權的底層資產(chǎn)均位于南山區(qū)核心地段，在深圳房地產(chǎn)市場中的成交活躍度也較高。

　　樂有家數(shù)據(jù)顯示，寶能城花園(東區(qū))目前有57套房源在售，小區(qū)掛牌均價為10.58萬元/平方米，不同戶型和樓層價格差異明顯。例如，75.5平方米左右的三房總價多在560萬—650萬元，92平方米左右的四房總價多集中在800萬—898萬元，而135平方米的大戶型總價普遍在1200萬元以上。該項目一套135平方米的5室2廳2衛(wèi)房源，業(yè)主掛牌價為1338萬元，折合單價約9.91萬元/平方米。

　　值得一提的是，寶能城花園所在的南山西麗片區(qū)，并非真正意義上的典型豪宅片區(qū)。而寶能城花園作為西麗豪宅的標桿，成為該片區(qū)內(nèi)突破西麗房價天花板的樓盤之一，在2021年樓市高峰期，成交價高達15萬元/平方米。

　　每經(jīng)記者注意到，此次中信信托處置的寶能系資產(chǎn)，在競價規(guī)則上，采用的是“不預設轉(zhuǎn)讓底價但設置保留底價”的模式，打破了傳統(tǒng)不良資產(chǎn)處置的定價慣例。

　　“過往比較傳統(tǒng)的法拍方式是起拍價即保留價，起拍價差不多是參考價的70%。而不預設底價意味著潛在投資者無需面對固定的門檻價格，保留底價估計主要是為了防止資產(chǎn)被賤賣?！?1月15日上午，一位法拍市場的從業(yè)者向每經(jīng)記者表示。

　　眺遠咨詢董事長兼CEO高承遠則表示，固定底價時代，市場習慣以“評估值×折扣”錨定心理價位，容易形成單邊預期，但去掉預設底價后，第一輪出價就失去參照系，倒逼競買人自己跑盡調(diào)、搭模型等。

　　在高承遠看來，拍賣模式的轉(zhuǎn)變對信托公司的資產(chǎn)敘事能力、競價運營能力、輿情管理能力都是升維考驗。“需要公司對資產(chǎn)較為熟悉，‘盡調(diào)包’要足夠厚，否則市場用腳投票，一次冷場就把品牌折價?！备叱羞h分析稱。

寶能債務困局進入“深水區(qū)”

　　對寶能系來說，14.08億元的不良資產(chǎn)處置只能算得上債務困局的“冰山一角”。

　　據(jù)天眼查信息，截至今年11月，寶能投資集團整體被執(zhí)行金額已超500億元，其中寶能地產(chǎn)被執(zhí)行金額逾320億元，寶能汽車超120億元。2025年開年前兩個月，姚振華就因多起案件被多地法院強制執(zhí)行，新增執(zhí)行金額合計超47億元，債務壓力持續(xù)升級。

　　進入到2025年，寶能系已有多宗股權、資產(chǎn)被處置。

　　每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2025年2月，寶能系持有的新疆前海聯(lián)合基金30%股權經(jīng)歷五輪流拍后，以3766萬元成交，較首次拍賣價格下降44%。

　　值得關注的是，該基金管理規(guī)模已從2020年高峰時的496.27億元縮水至2024年末的97.51億元。此次交易后，上海證券取代鉅盛華成為前海聯(lián)合基金第一大股東，寶能系終結了對這家公募基金公司的控制。

　　今年6月，觀致汽車常熟生產(chǎn)基地以16億元底價上架法拍平臺，但最終因無人競拍而流拍。該基地建筑面積約19萬平方米，是寶能當年投入幾十億元打造的整車生產(chǎn)據(jù)點。

　　而此次被中信信托處置的寶能城花園房產(chǎn)，作為深圳南山區(qū)的優(yōu)質(zhì)項目，曾被視為寶能系的核心資產(chǎn)之一。另據(jù)京東法拍數(shù)據(jù)，寶能城花園(東區(qū))四期工程也有12套房源被法拍，開拍日期為12月8日，申請執(zhí)行人為中信銀行國際(中國)有限公司。

　　回顧寶能系的發(fā)展歷程，2015年因舉牌萬科引發(fā)資本市場震動，隨后大規(guī)模擴張導致債務高企。

　　近年來，在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整及融資環(huán)境收緊的背景下，寶能系流動性危機逐漸顯現(xiàn)，資產(chǎn)處置成為緩解債務壓力的主要手段。但從目前情況來看，已處置資產(chǎn)的規(guī)模相較于巨額債務仍顯得杯水車薪。

　　中國城市發(fā)展研究院投資部副主任袁帥分析認為，寶能系此次14.08億元債權的處置結果，將對其后續(xù)債務重組進程產(chǎn)生重要影響。若債權能順利轉(zhuǎn)讓，或?qū)槠渌麄鶛嗳颂峁┨幹脜⒖?；若處置遇阻，則可能進一步加劇市場對寶能系償債能力的擔憂。

　　高承遠提到，信托端一旦拍出，相當于給寶能整個資產(chǎn)池釘下一顆“價格釘子”：一是錨定系數(shù)，其他金融機構再談債務展期，就會拿這次成交價做折扣基準，整體削債空間被鎖定；二是示范系數(shù)，若中信信托通過“競價+保留價”實現(xiàn)高回收，后面排隊的大債權人將拒絕“債轉(zhuǎn)股”式長周期方案，要求復制現(xiàn)金回收路徑，迫使寶能從“時間換空間”轉(zhuǎn)為“資產(chǎn)換現(xiàn)金”。