存量項(xiàng)目成拖累。銷冠

　　坐穩(wěn)了銷售規(guī)模頭把交椅的房?jī)r(jià)房企保利發(fā)展（600048.SH）交出了一份虧損的季度報(bào)。

　　據(jù)保利發(fā)展發(fā)布的下跌現(xiàn)虧最新財(cái)報(bào)，該公司在今年前三季度實(shí)現(xiàn)簽約金額2017.31億元，沖擊同比減少16.53%，頭部簽約面積1010.42萬(wàn)平方米，保利同比減少25.13%。第季度再盡管兩項(xiàng)指標(biāo)均有所下降，銷冠但仍蟬聯(lián)行業(yè)“銷冠”，房?jī)r(jià)房企且是下跌現(xiàn)虧目前唯一銷售破2000億元的房企。

　　同期的沖擊利潤(rùn)表現(xiàn)就沒(méi)有如此樂(lè)觀了。據(jù)披露，頭部保利發(fā)展在第三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入568.65億元，保利同比增長(zhǎng)30.65%；利潤(rùn)總額為-6007.82萬(wàn)元，第季度再同比下降102.37%；歸母凈利潤(rùn)為-7.82億元，銷冠同比大幅下降299.19%；基本每股收益為-0.07元，同比下降296.78%。

　　對(duì)于盈利表現(xiàn)的大幅下挫，保利發(fā)展表示，主要是受行業(yè)和市場(chǎng)波動(dòng)影響，結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目盈利能力下降。

　　保利發(fā)展首次出現(xiàn)季度虧損是在2023年第四季度，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)約-12.25億元；此后2024年第四季度再度虧損，并擴(kuò)大至-28.11億元。今年第三季度則是第三次出現(xiàn)虧損。

　　事實(shí)上，自2021年首次出現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)下滑的情況以來(lái)，保利發(fā)展的盈利能力便持續(xù)面臨壓力。Wind數(shù)據(jù)顯示，2021-2024年里，保利發(fā)展歸母凈利潤(rùn)同比增速分別為-5.39%、-33.01%、-34.13%、-58.56%，連續(xù)四年下滑，且降幅連年擴(kuò)大，歸母凈利潤(rùn)也從273.88億元跌至50.01億元。

　　今年前三季度，這一趨勢(shì)仍無(wú)明顯改善。據(jù)披露，今年前三季度，保利發(fā)展?fàn)I業(yè)收入1737.22億元，同比下跌4.95%；利潤(rùn)總額為98.49億元，同比下降40.8%；歸母凈利潤(rùn)為19.29億元，同比下降75.31%。

　　在今年9月的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，有投資者問(wèn)及對(duì)下半年公司盈利能力的看法時(shí)，保利發(fā)展管理層就曾坦言，“受行業(yè)深度調(diào)整影響，當(dāng)前公司盈利改善面臨一定壓力”。

　　這背后的一大關(guān)鍵影響因素就是庫(kù)存帶來(lái)的壓力?！靶袠I(yè)仍處于深度調(diào)整期，公司雖已保持較大強(qiáng)度的增量投資，且增量項(xiàng)目盈利能力較好，但存量項(xiàng)目較多，去庫(kù)存與盈利改善仍然需要一定周期。”保利發(fā)展管理層提及。

　　在加大力度推動(dòng)存量項(xiàng)目去化時(shí)，以價(jià)換量成為必要手段。保利發(fā)展在重慶、南京、西安等多個(gè)城市出現(xiàn)了項(xiàng)目降價(jià)銷售的情況，在加速去庫(kù)存的情況下，難免對(duì)利潤(rùn)持續(xù)造成負(fù)面影響。公司管理層也明確表示，“鑒于當(dāng)前市場(chǎng)情況，公司預(yù)判部分產(chǎn)成品存在減值可能性，全年將根據(jù)減值測(cè)試結(jié)果計(jì)提減值準(zhǔn)備。”

　　在面對(duì)去庫(kù)存問(wèn)題上，保利發(fā)展表示，將持續(xù)堅(jiān)持去庫(kù)存經(jīng)營(yíng)策略，并將存量具備“調(diào)轉(zhuǎn)換退”可能的地塊均納入盤活范圍，上半年完成了51萬(wàn)平方米。

　　此外，保利發(fā)展另一項(xiàng)重要的工作就是通過(guò)高能級(jí)核心地段的土地，對(duì)未來(lái)的銷售結(jié)構(gòu)、利潤(rùn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化。

　　國(guó)盛證券研報(bào)顯示，保利發(fā)展前三季度公司新增容積率面積290萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30%；總獲取成本603億元，同比增長(zhǎng)45.3%；拿地金額/銷售金額為29.9%，同比提升12.7個(gè)百分點(diǎn)，投資力度正在加大。

　　據(jù)披露，保利發(fā)展的新增投資均位于38個(gè)核心城市，51%位于北上廣一線城市的核心區(qū)域核心板塊。截至三季度末，保利發(fā)展共有在建擬建項(xiàng)目549個(gè)，在建面積4483萬(wàn)平方米，待開(kāi)發(fā)面積4516萬(wàn)平方米。

　　業(yè)內(nèi)對(duì)保利發(fā)展接下來(lái)的表現(xiàn)仍抱有較高的預(yù)期。國(guó)盛證券研報(bào)提及，保利發(fā)展作為央企頭部企業(yè)，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健融資優(yōu)勢(shì)顯著，且拿地聚焦核心城市，土儲(chǔ)質(zhì)量不斷優(yōu)化，隨著拿地毛利率修復(fù)，結(jié)算利潤(rùn)率有望得到改善。

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