■?王麗新
10月28日公布的人房地錢(qián)《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》對(duì)“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”作出部署，明確提出要“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，今日建新完善商品房開(kāi)發(fā)、視點(diǎn)融資、房地銷(xiāo)售等基礎(chǔ)制度”。產(chǎn)構(gòu)
與之相呼應(yīng)的模式是，此前中央層面已多次提及構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，關(guān)鍵說(shuō)明這是配置房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的首要任務(wù)和第一抓手，也是人房地錢(qián)促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。在筆者看來(lái)，今日建新房地產(chǎn)發(fā)展新模式的視點(diǎn)方向和路徑已愈發(fā)清晰，即完善相關(guān)基礎(chǔ)制度，房地提升“人房地錢(qián)”四類(lèi)要素資源的產(chǎn)構(gòu)配置效果。
第一，模式供給端要優(yōu)化保障性住房供給、關(guān)鍵“因城施策”增加改善性住房供給、盤(pán)活用好低效用地及存量土地。這三大住房供應(yīng)渠道，是滿足當(dāng)前多樣化居住消費(fèi)需求的本源要素，也是提振市場(chǎng)信心的重要支撐力量。
具體來(lái)看，優(yōu)化保障性住房供給，不僅意味著要加大保障房建設(shè)力度，供給方式也要走靈活路徑，如延續(xù)“以購(gòu)代建”“房票安置”等成熟做法，結(jié)合“人流”變化要素，在增量和存量?jī)蓚€(gè)市場(chǎng)中完善保障房供給工作。
改善性住房供給重在“因城施策”，這是結(jié)合市場(chǎng)需求從“有沒(méi)有”到“好不好”的重要轉(zhuǎn)變而作出的方向引導(dǎo)。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年前三季度，重點(diǎn)30城120平方米至144平方米房產(chǎn)成交占比提升至30%，大戶型產(chǎn)品躋身新房市場(chǎng)成交主力軍陣營(yíng)。但這不意味著各地要推同質(zhì)化項(xiàng)目入市，反而要形成“適配化”思路去審批相關(guān)地塊及項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，推出市場(chǎng)真正需要的改善性住房，支持構(gòu)建宜居的品質(zhì)生活。
除結(jié)合城市發(fā)展及市場(chǎng)去化周期調(diào)整常規(guī)性土地供應(yīng)節(jié)奏之外，存量用地及低效用地問(wèn)題也要解決，一方面使用專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)閑置存量土地，另一方面也要引導(dǎo)社會(huì)資本進(jìn)入存量土地市場(chǎng)，讓這類(lèi)沉睡資產(chǎn)盡快動(dòng)起來(lái)。
第二，開(kāi)發(fā)端要堅(jiān)持城市內(nèi)涵式發(fā)展，大力實(shí)施城市更新，建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。
眼下，各地有序推進(jìn)城市更新，持續(xù)優(yōu)化人居環(huán)境，不斷加快城市功能改善提升。中研普華產(chǎn)業(yè)研究院報(bào)告顯示，2025年我國(guó)城市更新市場(chǎng)規(guī)模將突破8.6萬(wàn)億元，到2030年有望邁入10萬(wàn)億元級(jí)別，成為超級(jí)市場(chǎng)。在大力實(shí)施城市更新過(guò)程中，各地應(yīng)打破“單打獨(dú)斗”思維，既要考慮城市更新標(biāo)桿項(xiàng)目撬動(dòng)的消費(fèi)體量，也要結(jié)合人口、產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)創(chuàng)新產(chǎn)城融合模式，為構(gòu)建核心城市群和都市圈拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)力量。
對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)賽道而言，無(wú)論是何種業(yè)態(tài)，均要以“好房子”建設(shè)為抓手，讓發(fā)展更具質(zhì)感、更富溫度。隨著“好房子”建設(shè)的推進(jìn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的下半場(chǎng)，將是一個(gè)覆蓋新房和存量房、涉及硬件和軟件乃至智慧城市的超大市場(chǎng)。落實(shí)到企業(yè)層面，就必須轉(zhuǎn)變思路，因?yàn)槲磥?lái)五年的競(jìng)爭(zhēng)賽道將從規(guī)模、速度和價(jià)格，轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力、科技力和服務(wù)力。
第三，融資端要合理優(yōu)化行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表，創(chuàng)新融資工具，滿足企業(yè)合理融資需求。房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，離不開(kāi)金融體系的支持，但要避免走“舊三高”粗放式發(fā)展的老路，嚴(yán)防系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
未來(lái)，各地區(qū)各部門(mén)要積極創(chuàng)新融資工具，降低房地產(chǎn)行業(yè)有息負(fù)債規(guī)模，同時(shí)要在防范風(fēng)險(xiǎn)外溢和收斂的過(guò)程中，滿足房企合理融資需求。比如，延續(xù)當(dāng)前推廣基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，鼓勵(lì)企業(yè)并購(gòu)重組以優(yōu)化產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)，實(shí)施城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制等政策，促使地方政府和企業(yè)更加注重資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整。再比如，推廣“保交房”工作中探索形成的辦法：一個(gè)項(xiàng)目確定一家銀行或銀團(tuán)為主辦銀行，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售等資金都存入主辦銀行，主辦銀行保證項(xiàng)目公司的合理融資需求。
第四，銷(xiāo)售端“預(yù)售+現(xiàn)房銷(xiāo)售”并行，清理住房消費(fèi)不合理限制性措施。
在構(gòu)建新模式思路下，住房銷(xiāo)售體系需慢慢改變，可一邊有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，一邊繼續(xù)實(shí)行預(yù)售，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，最大程度保證購(gòu)房者權(quán)益。但更為迫切要解決的問(wèn)題是，對(duì)一些隱性的限制性措施進(jìn)行清理，尤其是要關(guān)注在存量和增量、新房和二手房、首套和二套等領(lǐng)域的流通問(wèn)題，通過(guò)取消限制來(lái)加快各項(xiàng)資源流動(dòng)，促進(jìn)一二手市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，乃至拉動(dòng)建筑、家居、家電等產(chǎn)業(yè)鏈上下游消費(fèi)活躍度，發(fā)揮資金對(duì)“職”與“住”資源的配置功能，更好地促進(jìn)各項(xiàng)消費(fèi)工作。
總體而言，房地產(chǎn)未來(lái)五年的發(fā)展之路，要以人為本，回歸居住本身屬性，真正發(fā)揮好“人房地錢(qián)”的資源優(yōu)勢(shì)，有力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。