在此背景下，銀行營貸不良資產(chǎn)處置已成為銀行傳統(tǒng)業(yè)務(wù)之外的直供增樓重要利潤增長點(diǎn)。處置手段日趨多元，房大風(fēng)險(xiǎn)涵蓋核銷、市下清收、行經(jīng)續(xù)貸轉(zhuǎn)讓、曝光資產(chǎn)證券化（ABS）及抵債等。銀行營貸

從抵債資產(chǎn)角度看，直供增樓國有大行處置節(jié)奏明顯加快。房大風(fēng)險(xiǎn)開源證券在近期的市下行業(yè)研報(bào)中稱，國有行對(duì)抵債資產(chǎn)處置速度加快，行經(jīng)續(xù)貸如建設(shè)銀行2025上半年處置規(guī)模已超過2022~2024年歷年水平，曝光中國銀行、銀行營貸交通銀行2024年處置規(guī)模分別為19億元和4.5億元，直供增樓顯著高于往年水平，房大風(fēng)險(xiǎn)或反映國有行通過加速抵債資產(chǎn)流轉(zhuǎn)來釋放資本空間同時(shí)補(bǔ)充盈利的訴求。

值得關(guān)注的是，各銀行抵債資產(chǎn)結(jié)構(gòu)存在顯著差異。截至2025年中報(bào)，工行抵債資產(chǎn)絕大部分為房屋及建筑物，民生銀行抵債資產(chǎn)中運(yùn)輸工具占比達(dá)67%，而上海銀行抵債資產(chǎn)無不動(dòng)產(chǎn)，銀行在與客戶確定抵債資產(chǎn)類型時(shí)或處于被動(dòng)接受方。

除直接抵債外，銀行正通過ABS渠道加速處置不良信貸資產(chǎn)，尤其是個(gè)人住房抵押貸款。Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，以發(fā)行起始日計(jì)算，今年銀行不良信貸ABS已發(fā)行278單，金額合計(jì)672.77億元。其中，基礎(chǔ)資產(chǎn)為“個(gè)人住房抵押不良貸款”的共有73單，金額合計(jì)為349.18億元。數(shù)量和規(guī)模都已超過去年全年。作為對(duì)比，去年同期，銀行不良信貸ABS發(fā)行184單，發(fā)行金額合計(jì)333.98億元，基礎(chǔ)資產(chǎn)為“個(gè)人住房抵押不良貸款”僅有35單，發(fā)行金額合計(jì)為150.95億元。

大公國際近期研報(bào)顯示，今年不良信貸ABS的發(fā)行規(guī)模在信貸資產(chǎn)證券化市場(chǎng)中的占比上升至75%以上，已成為信貸ABS中的第一大品類。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期下，企業(yè)流動(dòng)性壓力與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整導(dǎo)致不良資產(chǎn)存量持續(xù)釋放，銀行不良處置需求提升。監(jiān)管層持續(xù)鼓勵(lì)多元化風(fēng)險(xiǎn)處置工具創(chuàng)新，為不良信貸ABS市場(chǎng)擴(kuò)容提供政策支撐。

銀行涉房風(fēng)險(xiǎn)是否可控？

關(guān)于銀行涉房風(fēng)險(xiǎn)是否可控，以及直供房入市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，市場(chǎng)存在不同判斷。

某券商房地產(chǎn)首席分析師認(rèn)為，直供房入市“對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)存在一定沖擊，尤其是對(duì)部分樓市價(jià)格壓力較大的二線城市”。但另一名房地產(chǎn)研究人士則認(rèn)為，“單純從市場(chǎng)層面看，此類房源入市不會(huì)拖累市場(chǎng)價(jià)格，因?yàn)橐?guī)模不大，房?jī)r(jià)下跌主要緣于二手房掛牌量本身較高”。

在銀行風(fēng)險(xiǎn)層面，劉呈祥認(rèn)為，一、二線城市涉房風(fēng)險(xiǎn)或可控，部分區(qū)域仍承壓。研究表明，抵押品價(jià)值與客戶違約意愿存在強(qiáng)相關(guān)性，即當(dāng)?shù)盅浩房墒栈貎r(jià)值較高時(shí)，客戶仍有償還貸款的意愿；只有當(dāng)?shù)盅浩穬r(jià)值嚴(yán)重縮水時(shí)，客戶方會(huì)放棄抵押品選擇違約，此時(shí)銀行通過變現(xiàn)抵押品收回的價(jià)值亦相對(duì)有限。故對(duì)于房抵貸客戶集中于一、二線城市的銀行，其風(fēng)險(xiǎn)或處于可控區(qū)間，結(jié)合抵債資產(chǎn)數(shù)據(jù)看，一些城市涉房風(fēng)險(xiǎn)修復(fù)則仍待觀察，其屬地城商行涉房資產(chǎn)質(zhì)量或仍有壓力。

上述券商房地產(chǎn)首席分析師也認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。他表示，資產(chǎn)貶值的沖擊多數(shù)在銀行取得資產(chǎn)之前已發(fā)生，因此直供房處置“對(duì)銀行的資產(chǎn)負(fù)債表來說其實(shí)是好事，不良是降低的”。

“銀行這類處置模式，和當(dāng)前處置方式增多、信息更加公開透明有關(guān)?？陀^上說明在存量房處置過程中，機(jī)制和模式更加多元化?！蹦持康禺a(chǎn)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，房屋出售只是手段，關(guān)鍵要找到房屋的真正利用價(jià)值。銀行和別的房東還是有區(qū)別的，銀行是金融機(jī)構(gòu)，可以有資產(chǎn)管理的思維：一是不要做散售，因?yàn)楹苋菀滓饑^和產(chǎn)生輿情。二是加強(qiáng)打包處置，這樣定向找客戶。三是可以朝著銀行內(nèi)部消化、人才公寓打造、保障性租賃住房打造等角度進(jìn)行，尤其是和目前的保障房等工作結(jié)合進(jìn)行，也表明金融系統(tǒng)對(duì)存量房產(chǎn)消化的支持。